日本買房入門：取得稅 3%、土地登記稅 1.5%、手付金上限 2 成

2026-10-17：取得稅 3%（至 2027-03-31）、土地登記稅 1.5%、業者自售手付金上限 2 成。

日本生活與長住｜最後查證：2026-10-17

延伸：先看〈日本買房稅費：登記稅 2%、取得稅 3%、固定資產稅 1.4%〉。

買房前先看的 8 個官方數字與規則

外國人能買嗎：政府 2026 年 10 月提出新規則提言

內閣官房『外國人土地取得等規則研討會』在 2026 年 10 月提出《提言》（第 5 次會議，令和 8 年 10 月 2 日），這是對政府的建議，不是已生效的法律。提言概要的方向是：以修改重要土地等調查法的方式導入『許可制』；適用對象不限外國人，日本人與日本法人也包含；範圍是易受無人機攻擊的重要設施周圍（概略 1,000 公尺）與無人的國境離島；受規範的權利是所有權移轉，租賃權等使用權利則要事後申報；沒有取得許可的所有權移轉無效，登記官可駁回登記申請，並以罰則處理。

另一條線是國籍資訊的掌握：該研討會第 1 次資料列出，國土利用計畫法的申報『已掌握』國籍，森林法自令和 8 年 4 月起掌握，不動產登記預計在令和 8 年度內開始掌握。至於一般公寓的投機買賣，提言說明先觀察不動產協會的自主措施（登記戶數上限等），不另設針對外國人的買賣限制。具體立法內容與施行日尚待政府提案，買房前請以最新法令為準。

在留資格的細節由移民喵整理，本頁不展開；貸款條件各金融機關自訂，本頁也不列。

買賣流程中的法律保護：三條條文

宅地建物取引業法第 35 條規定，契約成立前，業者必須讓宅建士交付書面並說明重要事項，包括登記的權利、都市計畫法與建築基準法等法令限制、私道負擔、水電瓦斯與排水設施的整備狀況等，這份書面就是『重要事項說明書』。簽約前要看懂它，不要只看價格。

第 39 條規定，業者自己當賣方時，手付金不得超過價金的 2/10（20%）；買方在對方著手履行前，放棄手付就能解約。第 37 條之 2 規定，在業者事務所等以外的場所提出買受申請或簽約，買方在收到告知書面後 8 日內可以書面撤回，業者不得請求損害賠償或違約金；但已受交付房屋且付清全額後就不能撤回。這兩條都以『業者自己為賣方』為前提，賣方不是業者時是否適用，要看賣方身分，請由專業者確認。

取得與持有的稅費：數字都有期限

不動產取得稅是都道府縣稅，標準稅率本則 4%，住宅與土地的特例是 3%，期限到 2027 年 3 月 31 日；課稅標準是固定資產評價額，不是你的成交價。登記免許稅對土地買賣移轉登記是 1.5%（至令和 11 年 3 月 31 日），住宅用家屋的移轉登記有 0.3% 的特例。固定資產稅標準稅率 1.4%，是市町村稅。

以一個假設的評價額 2,000 萬円為例：取得稅 3% 約 60 萬円，以台銀 2026-10-17 現金賣出 0.2082 換算約 124,920 台幣；這只是算術示例，沒有扣除新築 1,200 萬円控除與土地課稅標準的減半等特例，實際以所在地縣稅事務所為準。持有公寓的月費用，全國平均管理費 11,503 円加修繕積立金 13,054 円共 24,557 円，約 5,113 台幣。

賣出時：居住身分決定稅怎麼抽

賣出所得稅看持有期間：賣出年 1 月 1 日時持有超過 5 年為長期，所得稅 15%（另加住民稅 5%）；5 年以下為短期，30%（住民稅 9%）；平成 25 年起所得稅額還要再乘以 2.1% 計算復興特別所得稅（長期 15% 實際為 15.315%）。非居住者賣土地建物時，買方要在支付時預扣 10.21%（成交價 1 億円以下且買方自己或親屬居住用的情形不用預扣）。居住者與非居住者怎麼認定、能否抵免，請問稅理士。

怎麼做

1. 先釐清自己的身分與資金：在留資格、居住地與資金來源；貸款條件請向金融機關確認，本頁不替銀行判斷。
2. 找物件時要求業者提供重要事項說明書，簽約前由宅建士交付書面並說明，逐項對照登記的權利與法令限制。
3. 簽約前確認賣方是不是宅建業者：業者自己賣，手付金不得超過價金 2/10；是否適用 8 日撤回，要看簽約場所。
4. 算清稅費：取得稅 3%（至 2027-03-31）、登記免許稅（土地 1.5%）、持有期間的固定資產稅 1.4%，以及公寓每月管理費與修繕積立金。
5. 買前先查重要土地等調查法與外國人土地取得規則的最新動向（2026 年 10 月提言尚待立法），再決定時機；賣出時再確認居住者身分與預扣稅。

容易踩雷

• 把取得稅 3% 乘成交價：課稅標準是固定資產評價額，且新築、土地有特例。
• 以為所有買賣都有 8 日撤回：只適用業者自己當賣方，且簽約場所在事務所以外。
• 以為手付金可以任意約定：業者自己賣時上限是價金的 2/10。
• 只算首付不算持有：公寓全國平均管理費加修繕積立金每月約 24,557 円。
• 把 2026 年 10 月的提言當成現行法：它是研討會對政府的建議，許可制是否立法、何時施行尚待確認。

官方來源

• 總務省：地方稅制度 不動產取得稅（2026-10-17 查證）
• 國土交通省：土地的取得相關稅制概要（2026-10-17 查證）
• 總務省：地方稅制度 固定資產稅（2026-10-17 查證）
• e-Gov 法令：宅地建物取引業法（第35、37條之2、39條）（2026-10-17 查證）
• 國土交通省：令和5年度マンション総合調査結果（概要編）（2026-10-17 查證）
• 國土交通省：令和5年度マンション総合調査（修繕積立金）（2026-10-17 查證）
• 國稅廳：No.3208 長期譲渡所得／No.3211 短期譲渡所得（2026-10-17 查證）
• 國稅廳：No.2884 非居住者等に対する源泉徴収の税率（2026-10-17 查證）
• 台灣銀行牌告匯率（2026-10-17 查證）
• 內閣官房：外国人による土地取得等のルールの在り方検討会（提言概要、第1回資料3）（2026-10-17 查證）

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