日本買房稅費：登記稅 2%、取得稅 3%、固定資產稅 1.4%

2026-10-17：固定資產稅標準稅率 1.4%、都市計畫稅上限 0.3%。

日本生活與長住｜最後查證：2026-10-17

延伸：先看〈日本工作門檻：最低時薪全國均 1,177 円、技人國簽證 5 年〉。

日本買房主要稅費的官方稅率

買房當下付的稅：登記、取得稅、印紙稅

國稅廳公布的登記免許稅稅額表（令和 8 年 4 月 1 日現行法令）：土地所有權的買賣移轉為不動產價額的 1,000 分之 20，令和 11 年 3 月 31 日前登記的土地買賣軽減為 1,000 分之 15；建物所有權的買賣移轉同樣是 1,000 分之 20。課稅標準的「不動產價額」原則上是市町村固定資產課稅台帳上的價格，並不是成交價。

個人自住的住宅用家屋有軽減：令和 9 年 3 月 31 日前取得（買賣與競落）並自己居住的移轉登記是 1,000 分之 3，新築的保存登記是 1,000 分之 1.5，要適用須具備床面積 50 平方公尺以上、取得後 1 年內登記等要件，且登記前要先取得市町村的證明書。不動產取得稅方面，東京都主稅局公告的稅率是平成 20 年 4 月 1 日到令和 9 年 3 月 31 日取得的土地與住宅 3%、非住宅家屋 4%，該期間內取得宅地等的課稅標準額為價格的 1/2。免稅點令和 8 年 4 月 1 日起土地 16 万円、新築等家屋 66 万円、買賣等家屋 34 万円。

契約書的印紙稅：國稅廳公告，不動產買賣契約書記載金額 1,000 万円超到 5,000 万円以下的標準印紙稅是 2 万円；平成 26 年 4 月 1 日到令和 9 年 3 月 31 日作成的合約適用軽減，同一級距是 1 万円，5,000 万円超到 1 億円以下是 3 万円。

級距與稅額摘自國稅廳印紙稅額一覽與軽減措置頁；合約金額以契約書記載為準。

買完之後每年付的稅：固定資產稅與都市計畫稅

總務省的地方稅制度說明，固定資產稅的標準稅率是 1.4%，課稅對象含土地、家屋與償却資產，賦課期日是當年度第一天所在年的 1 月 1 日；東京都 23 區內由東京都課徵。都市計畫稅則是制限稅率 0.3%，原則上課徵於市街化區域內的土地及家屋，與固定資產稅一併賦課徵收，稅率水準由市町村條例決定。

免稅點方面，總務省公告現行土地 30 万円、家屋 20 万円；令和 9 年度以後的年度分，家屋提高到 30 万円。以下是本站依官方稅率做的示意算式：假設固定資產稅評價額 1,000 万円，固定資產稅標準稅率 1.4% 是 14 万円，若同時課徵都市計畫稅 0.3% 上限則最多再加 3 万円，合計約 17 万円（約 NT$3.5 萬，以台銀 0.2082 換算）；實際稅額還會受住宅用地特例與市町村條例影響，這部分本頁未逐項展開。

怎麼做

1. 先向仲介確認物件的固定資產稅評價額與年度稅額，這是登記免許稅與取得稅的課稅基礎。
2. 查是否符合住宅用家屋軽減：自住、50 平方公尺以上、取得後 1 年內登記。
3. 契約書的金額先確認，並對照國稅廳印紙稅額一覽與軽減措置。
4. 不動產取得稅在取得後會收到都稅事務所的通知，免稅點令和 8 年 4 月 1 日後土地 16 万円。
5. 把每年的固定資產稅 1.4% 與都市計畫稅 0.3% 上限算進持有成本，並確認所在市町村實際稅率。

容易踩雷

• 把成交價當成登記免許稅的課稅標準：官方寫的是固定資產課稅台帳上的價格。
• 以為住宅用家屋軽減是自動適用：要先取得市町村證明書，且登記後再補不算。
• 以為 3% 的取得稅一直有效：土地與住宅的 3% 是令和 9 年 3 月 31 日前取得的規定。
• 把都市計畫稅當成一定要付：它原則上只課徵於市街化區域內，稅率上限 0.3%。
• 只算購入價、不算每年固定資產稅與修繕金：持有成本會長期累積。

官方來源

• 國稅廳：No.7191 登録免許稅の税額表（2026-10-17 查證）
• 東京都主稅局：不動產取得稅（2026-10-17 查證）
• 國稅廳：No.7140 印紙稅額一覽表（其 1）（2026-10-17 查證）
• 國稅廳：No.7108 印紙稅軽減措置（2026-10-17 查證）
• 總務省：固定資產稅の概要（2026-10-17 查證）
• 總務省：都市計畫稅（2026-10-17 查證）
• 台灣銀行牌告匯率（2026-10-17 查證）

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