日本民宿與 Airbnb 合法嗎？民泊新法年 180 日上限、每位住客要登記、日本沒有住址的外國人要出示護照

2026-10-17 查證：依民泊新法届出的民泊每年最多 180 日；名簿須記全部住客並保存 3 年。

城市與地區｜最後查證：2026-10-17

在日本訂 Airbnb 之類的民宿，第一個問題是「這間合不合法」。國土交通省觀光廳的民泊制度入口網站（2026-10-17 查證）寫明：要做民泊生意，事業者必須取得旅館業法的許可、依住宅宿泊事業法提出届出，或是國家戰略特區法的認定，三者之一；沒有辦這些手續、不受行政監督就營業的，就是違法民泊。因此對旅客來說，判斷合不合法的重點不是平台的名字，而是這間住宿背後有沒有這三種手續之一。

延伸：先看〈日本住宿稅主要都市：東京 2027 年改 3%、大阪 200–500 円、京都最高 10,000 円〉。

民泊新法的三種角色

住宅宿泊事業法（俗稱民泊新法）在 2017 年 6 月成立，觀光廳說明它的目的，是處理民泊在衛生與安全上未被確保、噪音與垃圾造成近鄰糾紛等問題。法律設了三種角色：

家主居住型的民泊，事業者要自己落實衛生、噪音說明、處理投訴、備名簿等措施；家主不在型則必須把這些委託給住宅宿泊管理業者。

一年最多 180 日（民泊新法的住宅宿泊事業）

觀光廳的說明寫明：住宅宿泊事業指的是旅館業法營業者以外的人，收取住宿費、讓人住在已届出的住宅，而且住宿日數不超過 180 日。180 日的算法也有規定：1 年是每年 4 月 1 日正午到隔年 4 月 1 日正午，1 日是正午到隔天正午，每個届出住宅分別計算。180 日除以 365 日，約是一年的 49%，也就是合法的住宅宿泊事業一年最多營業一半左右。官網另提到，各地可以用條例追加限制，所以某些地區的實際日數可能更短。

入住時會被要求什麼

下面是觀光廳「事業者業務」頁針對民泊新法住宅宿泊事業者（也就是依民泊新法届出的民泊）列的規則；旅館業許可與特區民泊適用各自的制度，細節本文沒有收錄。旅客可以先知道：

• 每個居室的面積，每位住客至少 3.3m²，例如 4 人同住的居室至少 13.2m²（4 人 × 3.3m²，本站計算）。
• 要有宿泊者名簿，記載姓名、住址、職業與住宿日；外國人沒有日本住址時，還要記國籍與護照號碼。名簿必須記全部住客，只記代表人不行，並保存 3 年。
• 入住前，每位住客都要本人確認。可以面對面，也可以用視訊（需要能清楚拍到臉與護照，並確認影像是從民泊住宅內或附近傳出的）。
• 日本沒有住址的外國住客，要出示護照，並由業者保存護照影本。
• 業者必須用外語向外國住客說明噪音、垃圾、防火等配合事項，書面或平板顯示都可以，不一定要當面講。

違法民泊的風險

觀光廳「宿泊者の皆様へ」頁列出違法民泊較可能出現的問題：沒有衛生措施、沒打掃乾淨；發生犯罪或疾病等緊急事件，業者沒有趕到的機制；近鄰不理解而在住宿期間投訴；發生火災時沒有警報、滅火器或逃生口資訊，初期滅火與避難遲緩；鑰匙沒有妥善管理。官方的建議是使用已登錄的住宅宿泊仲介業者與旅行業者的網站，因為這些業者的網站不處理違法民泊。

怎麼做

1. 訂房前確認這間住宿是旅館業許可、住宅宿泊事業法届出或特區民泊認定的其中一種。
2. 優先用觀光廳說明的「已登錄的住宅宿泊仲介業者」平台；名單在觀光廳網站上有列表。
3. 準備好護照：日本沒有住址的外國住客入住時要出示，每位住客都要登記。
4. 入住後看房內的說明（書面或平板），噪音、垃圾與防火都是被要求說明的項目。
5. 本站建議：家主不在型的民泊，訂房時先確認緊急聯絡方式；官方說明這類民泊必須委託管理業者。

容易踩雷

• 以為平台上有的房源都合法，觀光廳指出沒辦手續的就是違法民泊。
• 以為只要代表人登記護照，名簿須記全部住客，代表者單獨記載不被允許。
• 把一年 180 日的上限當成全日本一致，各地條例可以另訂限制。
• 忽略居室面積：觀光廳對民泊新法的住宅宿泊事業規定每位住客居室至少 3.3m²。

官方來源

• 觀光廳：住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？（2026-10-17 查證）：「年間提供日数の上限は180日とし、地域の実情を反映する仕組みの創設」
• 觀光廳：事業者の業務[1]（2026-10-17 查證）：「各居室の床面積を宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上確保」
• 觀光廳：宿泊者の皆様へ（2026-10-17 查證）：「事業者は、旅館業法上の許可、住宅宿泊事業法の届出、国家戦略特区法上の認定のいずれかの手続きをとらなければなりません。」

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